우리는 태양이 있어야 맛있는 작물과 과일을 얻을 수 있습니다. 하지만 태양이 너무 강하고 오랫동안 비가 안 오면 가뭄이 찾아옵니다. 이렇게 되면 농작물을 재배하는 농부들의 속은 더 타들어 갑니다. 태양이 있어야 하지만 너무 강하거나 약해서는 안 됩니다. 비도 내려서 땅을 촉촉히 적셔야 합니다.
금리가 우리 경제에 미치는 영향도 이와 같습니다. 금리가 높으면 통장에 있는 우리의 돈이 잘 자랄 것입니다. 하지만 너무 높으면 많은 기업들이 돈 가뭄에 시달리다 망할 수 있고, 반대로 너무 금리가 낮으면 통장에 있는 우리의 돈이 자라지 않습니다. 금리와 시장 상황을 잘 알아야 내가 심은 부동산과 주식의 농사를 잘 지을 수 있습니다. 그렇다면 금리를 인상하거나 인하하면 증시와 부동산 가격은 어떻게 될까요?
금리를 인상하면 증시는 어떻게 될까?
뉴스를 보면, 금리 인상의 여파로 주식 시장에서 몇 조가 증발했다는 기사가 나오기도 합니다. 갑자기 멀쩡한 돈이 어디로 증발했다는 것일까요?
금리가 낮으면 돈이 주식 시장으로 이동하면서 주가가 상승할 수 있습니다. 이렇게 돈이 공급되어 주식이 상승하는 것을 유동성장세(증시에 대규모 자금이 유입돼 자금력으로 주가를 밀어올리는 장세를 말함)라고 표현합니다. 꺼져가는 풍선에 바람을 급하게 부는 것과 마찬가지 원리입니다. 숨이 차서 바람을 불지 않으면 풍선이 쪼그라들 듯이 증시도 금리를 올리면 쪼그라드는 것입니다.
실제로 미국은 1995년부터 인터넷 관련 분야가 성장하면서 수많은 IT 관련 벤처기업과 기존 IT 기업들의 주가가 폭등했습니다. 2001년에 거품이 빠지자 정부는 금리를 1%까지 인하하여 유동성을 공급해 시장을 지탱했습니다. 하지만 시간이 지나 2003년 1%에서 2006년 4.25%까지 금리를 올렸습니다. 그 결과 유동성이 나빠지며 경제위기가 찾아오기도 했습니다.
하지만 금리를 올린다고 해도 기업의 매출액과 영업이익이 증가하면 증시는 상승할 수 있습니다. 장기 주식 투자자와 외국인 투자자는 금리 인상으로 인한 1~2%의 수익률 차이는 크게 생각하지 않을 수 있습니다. 기업 실적이 좋아진다는 것을 확신한다면 10% 이상의 수익을 남길 수 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 금리인상이 꼭 주식 시장의 폭락으로 이어지는 것은 아닙니다. 미국은 2016년 12월부터 기준금리를 인상하기 시작했습니다. 하지만 구글, 아마존, 페이스북, 애플 같은 기업의 성장으로 미국 다우지수는 2018년 1월까지 최고점을 계속 갱신하기도 했습니다. 그리고 2019년 11월 현재 S&P 500 지수는 사상 최고치를 갱신하는 중입니다.
금리가 시장에 영향을 주기도 하지만, 금리가 시장 상황을 따라가는 경우도 있습니다. 금리를 인하한다는 것은 시장 상황이 좋지 못하다는 것입니다. 반대로 금리를 올린다는 것은 시장 상황이 좋다는 것입니다. 수출도 잘되고 실업률도 하락하는 상황이겠죠? 상황이 좋으니 여기저기서 돈이 필요해집니다. 그로 인해서 돈의 값어치가 상승합니다. 이러한 경우라면 금리를 조금씩 올린다고 주식 시장에 큰 영향을 주지는 않습니다.
금리를 올리면 부동산 가격은 어떻게 될까?
금리가 오르면 부동상 상황이 어렵게 변합니다. 아파트를 건설하기 위해서는 대규모 자금이 필요합니다. 땅을 사고 건물을 지으려면 많은 시간과 돈이 듭니다. 그래서 대부분 은행으로부터 돈을 빌려옵니다. 이때 민감한 것이 금리입니다. 금리가 높으면 은행으로부터 돈을 빌려오기 어렵게 됩니다. 부동산 시장에 겨울이 찾아올 수 있는 것입니다.
하지만 부동산이 급등하면 순간 현혹된 사람들이 생겨날 수 있습니다. 정책과 상관없이 무리하게 대출을 받아서 부동산을 구매할 것입니다. 이렇게 되면 금리가 올라가기 시작해도 부동산은 상승할 수 있습니다. 하지만 금리가 높아져 돈을 구하기 어려운데 부동산까지 올라가면 건물이나 아파트 세입자들의 부담이 가중됩니다. 견딜 수 없는 수준에 도달하면 수요는 자동적으로 감소하고 부동산 가격도 하락하게 됩니다. 2010년에 정부가 금리를 2.25%에서 2011년에 3.25%까지 올렸습니다. 2011년부터 수많은 사람들이 이자를 갚지 못하는 하우스푸어(집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람들을 가리키는 말) 가 되어 사회적으로 문제가 되었습니다.
이렇게 금리를 무시하고 부동산에 무작정 뛰어들게 된다면 하우스푸어로 전락할 수 있습니다. 무리한 대출로 생긴 이자와 원리금 상환 부담으로 장시간 고통을 받게 됩니다. 경기가 좋다면 그런대로 버틸 수 있습니다. 하지만 자칫 경기가 나빠져서 일자리라도 잃게 된다면 부동산을 울며 겨자 먹기로 싸게 팔아야 할지 모릅니다.